[박종현 변호사의 법률상담소] 지역주택조합 탈퇴 및 환불과 관련한 법적 쟁점

칼럼 / 박종현 변호사 / 2020-01-13 14:03:21
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지역주택조합은 동일한 지역 내에 거주하는 무주택 서민의 주택 마련을 위한 제도이다. 주택법 시행령에 따라 6개월 이상 해당 군 지역에 거주한 무주택자 혹은 전용면적 85㎡ 이하 소형주택의 소유자만이 지역주택조합의 조합원이 될 수 있다(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호). 조합원 가입 후 조합원들이 구성한 추진위원회를 중심으로 사업을 진행하며, 주택을 건설할 사업부지의 확보 및 기타 조건을 갖추어서 주무관청의 조합설립인가와 사업계획승인을 받아야만 주택을 건설할 수 있다.

지역주택조합 사업은 재건축·재개발 사업과 비교하여 임대주택 의무 비율이 없고 절차가 간소하여 그 진행속도가 신속하다는 점, 기타 주택사업보다 분양가가 매우 저렴하다는 점 등의 장점이 있다. 그럼에도 불구하고 지역주택조합 사업은 조합 탈퇴, 사업 지연·무산, 허위·과장 광고 등 여러 가지 문제들이 끊이지 않아 관련 지방자치단체, 부동산 전문가들로부터 꾸준히 ‘폐지’의 목소리가 나오고 있는 실정이다. 그에 따라 지역주택조합으로부터 탈퇴하고자 하는 조합원들에 의한 부당이득금 반환을 청구하는 소송이 날로 증가하고 있다.

지역주택조합 탈퇴에 있어 가장 주된 청구원인은 민법 제110조 제1항 기망에 따른 계약의 취소이다. 통상 지역주택조합 사업을 위해 조합추진위원회는 ‘사업부지를 100% 확보하였다’, ‘선착순으로 동·호수를 지정하니 원하는 동·호수를 받기 위해서는 빠른 계약이 필요하다’라는 말로 사업을 광고한다. 그러나 이러한 광고가 허위·과장에 해당하는 경우가 많아 공정거래위원회는 사업부지 확보 및 동·호수 관련 허위·과장 광고를 주요 부당 광고 사례로 들며 이러한 부당 광고행위에 대한 감시를 강화하고 엄중 제재할 것을 밝히기도 하였다(공정거래위원회 2017. 6. 5. 보도자료). 각 허위·과장 광고의 기망성에 대해 아래에서 자세히 살펴본다.

지역주택조합의 경우 조합원이 납입한 분담금으로 사업을 진행하기 때문에 조합원 모집 전 사업부지를 모두 확보하였을 가능성은 매우 낮다(기존의 주택사업에서 지역주택조합 사업으로 변경한 경우 등의 특수한 상황에서는 사업부지를 모두 확보하는 경우도 있다. 따라서 조합원으로 가입하려는 자는 조합·업무대행사의 정보만으로 판단하지 말고, 가입 전에 그 사실관계를 지방자치단체 등을 통해 꼼꼼히 확인해보고 가입해야 한다). 조합설립인가는 사업부지의 토지사용승낙서 85%의 확보, 사업계획승인은 토지소유권의 95% 확보를 그 요건으로 하고 있기 때문에 사업부지의 확보는 사업의 성패를 가르는 중요한 요소가 된다. 판례는 “일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 실제 사업부지 확보율과 30% 이상 차이가 나는 사업부지 확보율을 고지한 것을 다소의 과장이나 허위가 수반된 광고로 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라고 보기 어렵다”라고 하여 사업부지 확보율을 사실과 매우 다르게 고지한 경우 기망행위에 해당한다고 판시하여 그 기망성을 인정하고 있다(대구고등법원 2018. 10. 18. 선고 2018나20782 판결).

동·호수의 경우도 마찬가지로 기망에 해당한다. 지역주택조합이 추진하는 아파트는 주무관청으로부터 사업계획승인을 받아야만 비로소 아파트의 세대수가 확정되며, 아파트의 세대 수가 확정되어야 동·호수 역시 특정될 수 있다. 즉, 사업계획승인 전에는 아파트 규모 그 자체가 확정적이지 않아 가입 시 동·호수를 지정하더라도 언제든지 변경될 수 있는 것이다. 그러나 조합과 업무대행사는 이러한 변경가능성에 대해서는 일절 고지하지 않고, ‘선착순 지정’, ‘로얄층 배정’이라는 말로 현혹하여 신속한 가입을 유도하는 것이다. 그러나 다수의 하급심 판례에서 이러한 동·호수 지정을 기망으로 보아 조합가입계약의 취소를 인정하고 있으며, 이러한 판례의 태도를 적극적으로 수용하여 2019. 10. 29. 일부 개정된 주택법 시행규칙은 제7조의 4 제2항 제15의 2호를 신설하여 ‘동·호수는 법 제15조에 따른 사업계획승인일 이후에 배정한다는 사실과 구체적인 배정 시기의 결정 및 통지 방법’을 조합원 모집공고에 반드시 포함할 것을 명문으로 규정하였다.

많은 문제점들로 조합설립인가를 받은 주택조합 중 입주까지 마친 성공사례는 20%에 불과하다. 그러나 지역주택조합 사업이 내 집 마련에 있어 큰 가격 경쟁력을 가지고 있다는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 따라서 단순히 조합·업무대행사의 설명만 믿을 것이 아니라 소비자 스스로 가입을 원하는 지역주택조합의 사업부지 확보율, 사업 진행경과, 사업 투명성 등을 파악하여 가입에 신중을 기하여야 할 것이다.

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